Bij herstructureringsprojecten zijn veel partijen betrokken. Het leuke daarvan is de variatie aan belangen. Je bent als projectmanager echt de spin in het web: je zorgt dat alle partijen hun werk kunnen doen op het moment dat dat nodig is. Het vraagt een uitgebreidere aanpak dan nieuwbouw of renovatie en dat geeft deze projecten een extra dimensie.
Bij herstructurering wordt vaak gekozen voor sloop van bestaande gebouwen en de daaropvolgend nieuwbouw. Het doel is om het gebied opnieuw in te richten en te verbeteren, meestal met betrekking tot woningen, maar soms ook met betrekking tot infrastructuur, openbare ruimtes en voorzieningen. Bij de herstructurering van een woonwijk kan het nodig zijn straten opnieuw in te delen om een efficiëntere of meer logische stedelijke lay-out te creëren. Dit kan betekenen dat bestaande straten worden herzien, hernoemd of zelfs volledig opnieuw worden aangelegd. Het kan ook inhouden dat nieuwe straten worden toegevoegd om de toegankelijkheid en connectiviteit van het gebied te verbeteren.
Oplossing
Herstructurering van (woon)gebieden is een goede oplossing als bestaand vastgoed niet meer geschikt is om te verduurzamen of om te voldoen aan de hedendaagse behoeften en normen. Denk aan woningen in een slechte bouwkundige staat of aan oude gebouwen die niet meer functioneren op die plek . Op dit moment ben ik betrokken bij verschillende herstructurerings-projecten. Een daarvan is in ’s Heerenberg, waar de eigenaar 40 huurwoningen wil realiseren op het terrein van de voormalige Katja dropfabriek. Voor Lichthuys voer ik het projectmanagement uit en daarnaast adviseren wij over het opzetten en inrichten van het toekomstige exploitatiemodel. De herstructurering is hier gericht op het transformeren van een voormalig industrieterrein naar een woonwijk. Dit brengt verschillende voordelen met zich mee, zoals het benutten van ongebruikte ruimte, en het revitaliseren van een verouderd gebied.
Communicatie
Communicatie en contact onderhouden met alle betrokkenen is cruciaal bij herstructureringsprojecten die sloop en nieuwbouw omvatten. De impact op de omgeving kan aanzienlijk zijn, en het is essentieel om alle betrokkenen goed op de hoogte te houden en hun belangen en zorgen serieus te nemen. Het onderhouden van contact met alle belanghebbenden, zoals bestaande en toekomstige bewoners, omwonenden, gemeente, verenigingen en welzijnsorganisaties, is een belangrijke stap om de plannen uit te leggen, begrip te kweken en eventuele zorgen of vragen aan te pakken.
Specifieke processen
Omdat de situatie verandert, heb je te maken met specifieke processen. In een herstructureringsgebied kunnen er meerdere grondeigenaren zijn. De eigenaren van de grond en het vastgoed moeten de grondexploitatie (GREX) opstellen. En de ontwikkelende partij moet de opstalexploitatie (OPEX) bepalen, ook wel bekend als de stichtingskostenopzet. Je gaat dus gescheiden beslissingen nemen over de grond en de nieuwbouw.
Verder moet de gemeente soms het bestemmingsplan compleet herzien, de uitvoering daarvan ligt vaak bij de initiatiefnemer. Daarnaast moeten nutsbedrijven hun infrastructuur veranderen. Ook heb je soms te maken met onvoorziene omstandigheden die dan om aanpassing van de plannen vragen.
Keuzes maken
Als projectmanager zorg ik ervoor dat er continu keuzes worden gemaakt. De betrokkenen hebben namelijk allemaal andere belangen: de architect wil dat zijn ontwerp zo mooi mogelijk wordt uitgevoerd; de aannemer wil vaak zo praktisch en slim mogelijk bouwen en de opdrachtgever wil de beste kwaliteit voor de beste prijs, in een korte tijd. Ook andere betrokkenen hebben vaak eigen wensen. Ik bewaak het proces op meerdere punten zoals financiën, planning, informatie, organisatie en kwaliteit.
Aandacht voor de buurt
Uiteindelijk willen we samen met onze opdrachtgevers, door de projectontwikkeling en onze adviezen, woongenot creëren voor de bewoners. Een duurzame woning die voldoet aan de wensen en eisen, en in een leefbare buurt staat. Van mij als projectmanager wordt verwacht dat ik maatschappelijke betrokkenheid meeneem in mijn projecten. Doordat ik me hiervan continu bewust ben, houd ik beter rekening met de (toekomstige) bewoners en met de omgeving. Dat is echt een toegevoegde waarde, de (toekomstige) bewoners, daar draait het om!
Combineren van kennis en inzichten bij verschillende woningcorporaties. Combineren van kennis en inzichten bij verschillende woningcorporaties.
